Vicios ocultos y evicción: dos garantías que la ley te da al comprar

Imagínate comprar un departamento y a los tres meses descubrís que las cañerías tienen una filtración enorme que no se veía a simple vista. O peor: alguien se presenta diciendo que tiene derechos sobre ese inmueble que vos acabás de comprar.

¿Qué hacés? ¿Perdiste la plata? ¿Tenés algún recurso legal?

La buena noticia es que el Código Civil y Comercial argentino te protege en ambos casos. Se llama garantía de saneamiento y tiene dos ramas: la evicción y los vicios ocultos o vicios redhibitorios (CCyC arts. 1033 a 1058). En esta entrada de mi blog te explico cada una:

¿Qué es la evicción?

La evicción ocurre cuando un tercero te desplaza total o parcialmente de la propiedad que compraste, reclamando un derecho que existía antes de la venta y que vos no conocías.

Ejemplo concreto: Comprás una casa. Un año después, un banco se presenta con una hipoteca que el vendedor nunca te informó y que tiene prioridad sobre tu compra. Eso es evicción: alguien con mejor derecho que el tuyo aparece en escena.

En estos casos, el vendedor tiene la obligación de defenderte o si la cosa ya está perdida, de indemnizarte. La ley te da herramientas concretas: podés pedir que se rescinda la compraventa, reclamar daños y perjuicios o exigirle al vendedor que salga a litigar en tu nombre.

¿Y qué son los vicios ocultos o redhibitorios?

Acá el problema no viene de afuera, sino de la propia cosa que compraste. Un vicio oculto es un defecto que existía al momento de la compra, que no era visible a simple vista y que de haberlo sabido, no hubieras comprado o hubieras pagado mucho menos.

Ejemplo concreto: Comprás un local comercial. Al abrir las paredes para reformar, descubrís que toda la estructura eléctrica está fuera de norma y representa un riesgo real. El vendedor quizás ni lo sabía, igual responde.

Para que aplique la garantía, el defecto tiene que ser oculto (no visible en una inspección normal), grave (que afecte realmente el uso) y preexistente a la compra. Si el defecto era visible y vos no lo viste porque no miraste bien, el vendedor no responde.

Los plazos para vicios ocultos: tres relojes que no podés ignorar

Este es el punto donde más gente pierde sus derechos sin saberlo. No hay un solo plazo, hay tres y todos corren en secuencia. Si dejás vencer cualquiera, el reclamo se cae.

3 años para descubrir el vicio.Desde que recibís la propiedad, tenés 3 años para que el defecto se manifieste y vos lo detectes. Es el plazo de caducidad de la garantía. Art. 1055 CCyC

60 días para denunciarlo al vendedor. Una vez que descubrís el vicio, tenés solo 60 días para notificar formalmente al vendedor. Este es el paso que más gente omite y si no lo hacés, perdés la garantía aunque estés dentro del plazo de 3 años. Art. 1054 CCyC

1 año para accionar judicialmente.Desde que hiciste la denuncia al vendedor, tenés 1 año para presentar el reclamo formal ante la justicia si no llegaron a un acuerdo. Art. 2564 CCyC

El paso que más se olvida: Los 60 días del art. 1054 son el cuello de botella. Mucha gente descubre el problema, espera para "ver si se arregla solo" o tarda en consultar a un profesional y cuando quiere reclamar, ese plazo ya venció. Si encontrás un defecto, notificá al vendedor por escrito de inmediato y después buscá asesoramiento.

El consejo práctico antes de comprar

Tener estas garantías legales es genial, pero activarlas después de la compra puede ser un proceso largo y desgastante. Lo mejor siempre es prevenir:

✔ Pedí un estudio de títulos completo antes de firmar. Un escribano de confianza va a detectar si hay cargas, hipotecas o derechos de terceros que podrían derivar en una evicción. ✔ Hacé una inspección técnica del inmueble con un arquitecto o ingeniero. No para "ver si está lindo", sino para detectar vicios estructurales, eléctricos o edilicios que no salten a la vista. ✔ En el boleto o escritura, no firmes cláusulas que excluyan totalmente la garantía de saneamiento sin entender bien qué estás cediendo.

Ingrid Arostegui · +54 9 11 2473-1717 · Corredora Inmobiliaria · CUCICBA 7983