Sucesión de una propiedad cuando fallece su dueño
- Ingrid Arostegui
- 27 jun
- 4 min de lectura
Actualizado: 29 jun
Nadie quiere pensar en esto, pero si tenés una propiedad, seguí leyendo para entender cómo funciona el proceso. Spoiler: los bienes no se reparten solos. ¿Qué es una sucesión?
Cuando alguien fallece, todos sus bienes, derechos y deudas tienen que ir a parar a algún lugar. Ese proceso de transferencia se llama sucesión. No pasa solo, hay que iniciarlo formalmente ante un juez. A la persona fallecida se la llama causante y a quienes reciben los bienes se los llama herederos (o legatarios, si reciben un bien específico).
¿Quién hereda?
Si la persona fallecida no dejó testamento, la ley define quién hereda. El orden es así, de mayor a menor prioridad:
Hijos y descendientes (nietos, bisnietos): heredan por partes iguales. Si un hijo falleció antes que el causante, sus propios hijos ocupan su lugar.
Padres y ascendientes: entran si no hay descendientes y dividen la herencia en partes iguales.
Cónyuge: concurre con descendientes y ascendientes. Si no hay ninguno de los anteriores, se lleva todo.
Hermanos, tíos, sobrinos (colaterales hasta 4° grado): solo heredan si no existe ninguno de los anteriores.
Si no aparece nadie, los bienes van al Estado.
💡 Dato clave: el cónyuge no hereda los bienes gananciales que le correspondían al fallecido cuando concurre con hijos. Esa mitad ya era del cónyuge supérstite como socio de la sociedad conyugal.
¿Y si hay testamento?
El causante puede disponer libremente de sus bienes en vida... pero con límites. La ley protege a los herederos forzosos (hijos, padres y cónyuge) con una porción legítima que no puede tocarse:
Hijos: tienen derecho a los 2/3 o 66,66% de la herencia.
Padres: tienen derecho al 50%.
Cónyuge: tiene derecho al 50%.
Esto significa que el testador solo puede "repartir a su gusto" la porción que queda libre: 1/3 si tiene hijos, 1/2 si solo tiene padres o cónyuge.
¿Cómo se inicia el juicio sucesorio?
La sucesión se abre automáticamente con el fallecimiento, pero el trámite judicial lo tiene que iniciar alguien. Lo puede hacer cualquier heredero o incluso un acreedor del causante. Se inicia ante el juez del último domicilio del fallecido.
El proceso incluye:
Acreditar el fallecimiento (partida de defunción).
Acreditar el vínculo (partidas de nacimiento, matrimonio).
Publicar edictos en el Boletín Oficial para notificar a posibles herederos o acreedores (1 día de publicación, con 30 días para que se presenten).
El juez dicta la declaratoria de herederos, que es la resolución judicial que reconoce quiénes son los herederos.
⚠️ Importante: los herederos tienen 10 años desde la apertura de la sucesión para aceptar la herencia. Si no lo hacen, se los considera renunciantes.
¿Los herederos responden por las deudas del causante?
Sí, pero con un límite inteligente. Por regla general, los herederos responden por las deudas del causante solo hasta el valor de los bienes que reciben. No tienen que poner plata de su bolsillo. Esto se llama beneficio de inventario.
La excepción: si el heredero oculta bienes, no hace el inventario en tiempo y forma o vende bienes de la herencia sin autorización, puede quedar obligado a responder con su propio patrimonio.
La clave para los inmuebles: inscribir la declaratoria
Para poder vender, donar o hipotecar un inmueble heredado, la declaratoria de herederos tiene que estar inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin eso, no hay escribano que autorice la escritura.
El truco del tracto abreviado (para vender sin inscribir a nombre propio)
Acá viene algo que muchos no saben y que puede ahorrar tiempo y dinero: si los herederos van a vender el inmueble, no necesitan inscribirlo primero a su nombre. Pueden venderlo directamente desde la sucesión, usando el sistema de tracto abreviado.
¿Cómo funciona? El juez de la sucesión ordena inscribir la declaratoria de herederos directamente sobre el inmueble, pero con la autorización para transferirlo sin ese paso intermedio. El escribano de la venta se encarga de verificar todo. Esto evita pagar dos veces los costos de escrituración: una para inscribir a nombre de los herederos y otra para vender.
¿Y si el causante dejó testamento?
En ese caso no se dicta la "declaratoria de herederos" sino que el juez aprueba el testamento mediante una resolución. El resultado práctico es el mismo: ese documento judicial, inscripto en el Registro, es el que habilita la disposición del inmueble.
Los testamentos pueden ser de dos tipos principales:
Ológrafo: escrito, fechado y firmado de puño y letra por el testador. Necesita validación judicial con pericia caligráfica.
Por acto público: ante escribano y dos testigos. Es el más seguro porque ya está formalizado.
¿Tenés dudas sobre una propiedad en sucesión?
Antes de firmar un boleto o iniciar una operación con un inmueble que "está en sucesión", consultá con un abogado especialista en derecho de familia y sucesiones. Los pasos importan, los tiempos importan y los documentos que acrediten el dominio importan mucho más.
Dijimos al principio que los bienes no se reparten solos y ahora ya sabés por qué. El proceso existe, tiene pasos claros y se puede resolver sin dramas. Solo hay que saber por dónde empezar.
Ingrid Arostegui · +54 9 11 2473-1717 · Corredora Inmobiliaria · CUCICBA 7983