Dos tasaciones distintas, una propiedad: ¿cuál tiene razón?

“Una inmobiliaria me dijo USD 210.000 y otra USD 280.000. ¿Alguien me está mintiendo?”

Es una de las preguntas más comunes cuando alguien quiere vender su propiedad en la Ciudad de Buenos Aires. Y la respuesta corta es: no necesariamente. Tasaciones distintas no siempre significan mala fe, pero sí muestran que tasar una propiedad no es una ciencia exacta.

Una tasación no es “el valor real”

Porque el famoso “valor real” no existe como un número único e indiscutible.

Hay al menos tres valores distintos:

• el valor que el propietario cree que tiene su propiedad,

• el valor al que se publica,

• y el valor al que efectivamente se vende.
  

Y entre esos tres números… a veces hay un mundo de distancia.

Entonces ¿por qué dos inmobiliarias llegan a valores diferentes?

1. Porque usan comparables distintos

La mayoría de las tasaciones en CABA se hacen comparando propiedades similares. Ahí aparece el primer problema: dos departamentos nunca son exactamente iguales. Aunque estén en el mismo barrio y tengan los mismos metros, cambian cosas como: la luz, la orientación, el estado, el piso, la distribución, el edificio, el ruido, las expensas e incluso la sensación que genera al entrar.

Además, cada inmobiliaria puede tomar comparables distintos. Una puede mirar propiedades publicadas hace seis meses. Otra puede usar operaciones más recientes. Una puede considerar el valor premium de una remodelación. Otra puede pensar que esa remodelación no agrega tanto valor. Todo eso modifica el resultado. 2. Porque algunas tasaciones buscan captar la propiedad

¿Y cómo se logra eso? Diciéndole al propietario el número que quiere escuchar. Aunque después el mercado diga otra cosa. El problema es que una propiedad sobrevaluada suele:

• quedar mucho tiempo publicada,

• perder atractivo,

• “quemarse” en portales,

• y terminar bajando de precio varias veces.

Siendo el resultado final peor que haber salido correctamente desde el principio.

3. Porque el mercado cambia todo el tiempo

En CABA, los valores no son estáticos. Influyen: el crédito hipotecario, la oferta, la demanda, el tipo de propiedad, el barrio, el momento económico e incluso cambios culturales. Hace algunos años, por ejemplo, un balcón era “un plus”. Después de la pandemia, pasó a ser casi una necesidad. Lo mismo ocurrió con: espacios para home office, luz natural, amenities y edificios con bajas expensas.

Entonces, una tasación hecha hace seis meses puede quedar vieja rápido.

4. Porque publicar no es vender

Muchos propietarios miran portales y dicen: “Pero hay uno parecido publicado en USD 300.000”. Sí. Publicado. Pero nadie sabe: cuánto tiempo lleva sin venderse, si tuvo visitas, si recibió ofertas o si finalmente cerrará mucho más abajo.

En el mercado inmobiliario, el dato más valioso no es el precio publicado. Es el precio de cierre y ese dato no siempre es público.

¿Cómo debería ser una buena tasación?

Una buena tasación no es la más alta. Ni la más baja. Es la más argumentada. Debería explicar: qué comparables se usaron, por qué, como fueron ponderados, qué fortalezas tiene la propiedad, qué aspectos pueden afectar el valor y cuál sería el rango más probable de venta.

Porque tasar bien no es inflar expectativas. Es ayudar a vender con menos desgaste, en menos tiempo y con mejores resultados.

Ingrid Arostegui · +54 9 11 2473-1717 · Corredora Inmobiliaria · CUCICBA 7983