Reserva de Compra: todo lo que tenés que revisar antes de firmar (y que nadie te cuenta)

Encontraste la propiedad. La recorriste, te imaginaste viviendo ahí, hasta ya pensaste donde irá el sillón. Ahora viene el momento más delicado: firmar la Reserva de Compra.

¿Qué es una Reserva de Compra?

Es el documento donde haces formalmente tu oferta. Pero ojo: es “ad referendum”, es decir, no vale hasta que el vendedor la acepta por escrito. Hasta ese momento, no hay trato cerrado.

Las 7 claves que tenés que revisar con lupa

1. El precio, la moneda y la forma de pago

Parece obvio, pero no lo es. El documento debe especificar el monto exacto, la moneda y la forma de pago (por ejemplo: pagadero en efectivo en dólares estadounidenses billetes ciento noventa y cinco mil (usd 195.000.-). También se aclara que los billetes no estén rotos, manchados ni sean "cara chica" (los USD 100 emitidos antes de 1996, que hoy muchos vendedores rechazan).

2. La fecha límite para el "sí"

La reserva tiene un vencimiento, generalmente 4 días corridos. Si el vendedor no responde por escrito en ese plazo, la oferta cae automáticamente y la inmobiliaria debe devolverte el 100% de tu dinero en un plazo máximo que puede ser de 48 horas hábiles. Mientras tanto, la propiedad no puede seguir publicándose.

3. El refuerzo: cuánto y cuándo

Al reservar entregás una suma inicial para demostrar tu interés. Mi recomendación: no más de USD 1.000. Si el vendedor acepta, es habitual que se pida un "refuerzo" para consolidar el acuerdo. Mi recomendación: no más de USD 9.000.

Dato clave: no entregues el refuerzo hasta tener en mano los informes de dominio (de la propiedad) y de inhibición (del vendedor/es) y hasta que tu escribano los haya revisado y aprobado.

Es muy comun encontrar contratos que detallan claramente la penalidad para el comprador —si te arrepentís, perdés el dinero—, pero que no dicen nada sobre qué pasa si es el vendedor quien da marcha atrás. Este silencio te puede costar caro. Si hay penalidad debe ser para ambas partes:

• Si te echás atrás vos: perdés el dinero entregado en concepto de reserva y refuerzo.

• Si se echa atrás el vendedor: está obligado a devolverte el doble de lo que entregaste.

5. La entrega de la propiedad

A veces el vendedor necesita días extra para mudarse después de la escritura. Esto es negociable y se documenta en un comodato: un contrato que establece el plazo, las condiciones de entrega y una garantía económica depositada en la escribanía o entregada al nuevo propietario.

6. Títulos perfectos

La propiedad debe escriturarse libre de deudas, embargos y ocupantes, con todos los impuestos al día. Sin esto no hay escritura posible. Traducción: cero sorpresas.

7. Honorarios y gastos Definí desde el principio quién paga qué. En líneas generales: los gastos previos a la escritura (como el estudio de título) corren por cuenta del vendedor y los gastos posteriores a la escrituración (como el registro a nombre del nuevo propietario) los paga el comprador. El comprador elige al escribano y abona el 100% de sus honorarios; el vendedor define el lugar de escrituración, que debe estar en la misma jurisdicción del escribano. Los honorarios de la inmobiliaria al comprador suelen ser del 4% + IVA.

En una operación inmobiliaria, lo que no se aclara… después se discute.

Trabajo acompañando compradores en todo el proceso:

• Búsqueda de su nuevo hogar o inversión

• Revisión de reservas

• Negociación de condiciones

• Coordinación con escribanía/abogados

• Seguimiento hasta la escritura

Ingrid Arostegui · +54 9 11 2473-1717 · Corredora Inmobiliaria · CUCICBA 7983